关于印发《物业管理合同》及《业主公约》示范文本和《深圳市业主委员会规则》的通知
各区住宅(建设)局，各开发建设单位、物业管理单位、业主委员会
为保护和促进物业管理行业发展，实行规范化运作，维护物业管理各方的合法权益，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》及有关法规规章，现印发《物业管理合同》及《业主公约》示范文本和《深圳市业主委员会规则》，并将有关事项通知如下
一、各单位在签订物业(委托)管理合同、业主公约和成立业主委员会时，应当使用示范文本，执行《深圳市业主委员会规则》，并对已经签订或使用的文本按上述文件进行修订补充
二、各单位应在签订或修订补充上述文本前将文本报送各区住宅(建设)局核准，并书面说明修订补充的条款及理由，在签订或修订补充后15日内将文本送各区局备案
三、各区局应加强对使用示范文本和业主委员会工作的监督、指导、管理，保障物业的安全使用与维护
四、请各单位将使用示范文本和贯彻《深圳市业主委员会规则》的有关情况、问题及时报告我局
物业管理合同(示范文本
本合同双方当事人 委托方(以下简称甲方)
业主委员会/房地产开发公司 受委托方(以下简称乙方)
物业管理公司 根据《中华人民共和国经济合同法》、《城市新建住宅小区管理办法》(建设部第33号令)、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》等国家、地方有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 (物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同
第一条物业基本情况 座落位置
市 区 路(街道) 号
占地面积
平方米
建筑面积
平方米；其中住宅 平方米
物业类型
(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、超高层或混合)
第二条委托管理事项 (一)房屋建筑本体共用部位(外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理；注2 (二)房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务
(三)本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等)的维修、养护和管理；注3 (四)本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点等)的维修、养护和管理
(五)公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运
(六)车辆行驶及停泊
(七)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)
(八)社区文化娱乐活动
(九)物业及物业管理档案、资料
(十)法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项
第三条合同期限 本合同期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 日止
第四条甲方的权利和义务 (一)与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告
(二)对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同
(三)委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理
包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取催缴催改措施；注4 (四)甲方在合同生效之日起 日内按规定向乙方提供经营性商业用房 平方米，由乙方按每月每平方米 元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用
(五)甲方在合同生效之日起 日内按政府规定向乙方提供管理用房 平方米(其中办公用房 平方米，员工宿舍 平方米，其它用房 平方米)，由乙方按下列第 项使用
1．无偿使用
2．按每月每平方米建筑面积 元的标准租用
(六)甲方在合同生效之日起 日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料等)，并在乙方管理期满时予以收回
(七)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动
(八)负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷
(九)协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动
(十)法规政策规定由甲方承担的其他责任
第五条乙方的权利和义务 (一)根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益，获取不当利益
(二)遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务
(三)负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施
(四)有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理
(五)有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人
(六)接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督
(七)至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐目
(八)对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施
(九)建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况
(十)开展有效的社区文化活动和便民服务工作
(十一)本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计；注5 (十二)不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)
第六条管理目标 乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”(各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准)，与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效后 年达到 的管理标准； 年内达到 管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书
第七条管理服务费用 (一)本物业的管理服务费按下列第项执行
1．按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积 元
2．按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积 元
3．由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积 元；支付期限
；方式
(二)管理服务费标准的调整按下列第 项执行
1．按政府规定的标准调整
2．按每年 %的幅度上调
3．按每年 %的幅度下调
4．按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整
5．按双方议定的标准调整
(三)乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督
(四)房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护
(五)本物业的公用设施专用基金共计 元，由甲方负责在 时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用
(六)乙方在接管本物业中发生的前期管理费用 元，按下列第 项执行
1．由甲方在本合同生效之日起 日内向乙方支付
2．由乙方承担
3．在 费用中支付
(七)因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第 项执行
1．由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月 元
2．由甲方承担上述管理成本费用的 %
第八条奖惩措施 (一)乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励
(二)乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚
(三)合同期满后，乙方可参加
