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房屋质量缺陷损失评估规程 J10690-20062005年11月28日北京市建设委员会   2006-08-23北京市房屋质量缺陷损失评估规程 目次 1总则 2术语 3房屋质量缺陷鉴定与评定 4房屋质量缺陷损失评估程序 5房屋质量缺陷损失评估方法 5.1成本法 5.2资本化法 5.3价差法 5.4市场比较法 6房屋质量缺陷损失评估方法的应用 7房屋质量缺陷损失评估结果 8房屋质量缺陷损失评估报告 附录A房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式(叙述式) 附录B房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式(表格式) 1总则 1.0.1为了维护房屋买卖当事人的合法权益,有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷,规范房屋质量缺陷损失评估行为,统一评估程序和方法,使评估结果客观、公正、合理,制定本规程。 1.0.2本规程适用于北京市行政区域内住宅类房屋质量缺陷损失的评估,但存在安全隐患的房屋除外。 1.0.3本规程依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规,国家建筑工程质量验收规范及《房地产估价规范》编制。 1.0.4房屋质量缺陷损失评估除应执行本规程外,尚应符合国家和北京市现行有关强制性标准、规范的规定。 1.0.5其他类型的房屋质量缺陷损失评估,可参照本规程执行。 2术语 2.0.1房屋质量 在国家相应标准或合同约定中,对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。 2.0.2房屋质量缺陷 房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。 2.0.3房屋质量缺陷认可 房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等达成共识,并签订书面协议。 2.0.4房屋质量缺陷鉴定 由具有法定资质的专业检测、鉴定机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断,并出具书面专业意见。 2.0.5房屋质量缺陷评定 由房地产估价机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断,并出具书面专业意见。 2.0.6可修复的房屋质量缺陷 可通过采取技术上可能、经济上可行的施工措施予以修复的房屋质量缺陷。 2.0.7不可修复的房屋质量缺陷 因技术上不可能或经济上不可行,不能修复的房屋质量缺陷。 2.0.8房屋质量缺陷损失 房屋质量缺陷所造成的房地产经济价值降低。 2.0.9房屋质量缺陷损失评估 房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定,其结果作为确定房屋质量缺陷损失补偿金额的参考依据。 2.0.10成本法 求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和作为房屋质量缺陷损失的方法。 2.0.11资本化法 求取房屋质量缺陷所引起的未来收益损失的现值作为房屋质量缺陷损失的方法。 2.0.12价差法 求取类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的方法。 2.0.13市场比较法 与类似房屋质量缺陷进行比较,对其损失补偿金额进行修正、调整来求取房屋质量缺陷损失的方法。 3房屋质量缺陷鉴定与评定 3.0.1房屋质量缺陷损失评估之前,应当进行房屋质量缺陷认可或鉴定、评定。 3.0.2进行房屋质量缺陷评定的,应当由房屋质量缺陷各方当事人共同委托。 3.0.3房屋质量缺陷认可协议、鉴定报告、评定报告,应当包括下列内容: 1房屋质量缺陷的部位; 2房屋质量缺陷的类型; 3房屋质量缺陷的程度; 4房屋质量缺陷的影响。 3.0.4房屋质量缺陷的类型如下: 1按照性质,分为房屋实体质量缺陷、房屋功能质量缺陷、房屋环境质量缺陷。其中,房屋环境质量缺陷又分为房屋室内环境质量缺陷和房屋室外环境质量缺陷。 2按照是否可修复,分为可修复的房屋质量缺陷和不可修复的房屋质量缺陷。 3按照缺陷存在的时间,分为暂时性的房屋质量缺陷和永久性的房屋质量缺陷。 3.0.5对于可修复的房屋质量缺陷,应当有科学、合理、可行的修复方案。 3.0.6房屋质量缺陷修复方案,可以采取下列三种方式之一确定: 1房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷修复方案协商一致的,由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议; 2房屋质量缺陷当事人一方委托或者各方共同委托,由具有相应资质的机构出具房屋质量缺陷修复方案; 3房屋质量缺陷各方当事人共同委托,由受托进行房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。 4房屋质量缺陷损失评估程序 4.0.1进行房屋质量缺陷损失评估,应当按照下列程序进行: 1受理评估委托; 2拟定评估作业方案; 3搜集评估所需资料; 4实地查勘房屋质量缺陷状况; 5选定评估方法进行测算; 6确定评估结果; 7撰写评估报告; 8审核评估报告; 9出具评估报告; 10评估资料归档。 4.0.2房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务时,应当与房屋质量缺陷当事人签订房屋质量缺陷损失评估委托合同。 4.0.3房地产估价机构接受房屋质量缺陷损失评估委托后,应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该项目,直至完成。 4.0.4房屋质量缺陷损失评估作业方案应当包括下列内容: 1拟采用的评估技术路线和评估方法; 2拟调查搜集的资料及其来源渠道; 3评估作业时间进度。 评估作业方案的主要内容应当告知委托人。 4.0.5评估人员应当对房屋质量缺陷进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映房屋质量缺陷状况的影像资料。 在房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告基础上进行损失评估的,应当对委托人提供的认可协议或鉴定报告的内容进行实地核对,并在评估报告中披露核对的情况。 4.0.6房屋质量缺陷损失评估应当选用成本法、资本化法、价差法、市场比较法中的一种或者多种进行测算。 4.0.7房屋质量缺陷损失评估报告应当由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少二名专职注册房地产估价师签字。 有相关工程技术人员提供技术支持的,相关工程技术人员应当在评估报告上签字,并注明提供技术支持的内容。

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